Vinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.x
Wide range of
real estate services
Our expertise covers office, retail, industrial and investment sectors.
Dedicated teamOur consultants focus on transactions, valuation and consulting.
International Vision –
Local knowledge
Being alliance member of BNP Paribas Real Estate we can offer global solutions to local problems.
More than 15
years experience
Our company has been assisting to fulfil clients’ real estate needs since 2001.'

Határozott idejű szerződések az irodapiacon – fordult a kocka

Thursday, 18 October 2018 10:01
A határozott idejű szerződéseknek köszönhetően az irodapiac ciklikusságát lassabban érzékelik a bérlők. Mivel az utóbbi 10 évben jelentős változások történtek a gazdaságban, ennek irodapiaci hatásai új kihívások elé állítják a bérlőket irodabérleti szerződésük lejáratának közeledtével. Sok esetben már korábban is - mivel egyes cégek olyan ütemben bővülnek, hogy már a szerződés lejárata előtt szükséges az új irodaterületre való költözés.
 

A gazdasági válság előtt három és ötéves futamidejű szerződések egyaránt gyakoriak voltak az irodapiacon, nem volt azonban ritka a hosszabb távú elköteleződés sem. A ’built to suit’ projekteknél bérbeadói oldalról például a tízéves szerződés volt az elvárt. A 2007-es 12%-os üresedési ráta két év alatt 21,9%-re nőtt, köszönhetően a válság negatív hatásának és az addigra beérő új fejlesztéseknek is. Ebben az időszakban tömegesen jelentek meg a terület-visszaadási igények, mivel többen nem tudták teljesíteni a szerződésben vállalt kötelezettségeiket. A bérlőknek problémát jelentett a határozott idejű bérleti szerződés, nehezen tudtak területet visszaadni, nem tudták felmondani szerződéseiket. A bérbeadói oldalon megjelentek a nem fizető bérlők, a növekvő üres területek, így természetesen erre reagálni kellett: növekedtek a bérlői kedvezmények, valamint a tulajdonosok sem zárkóztak el a hároméves szerződésektől, annak reményében, hogy a gazdasági környezet kedvező változásával újra megindul a bérleti díjak növekedése, amit a rövidebb időn belül lejáró szerződések esetén minél hamarabb érvényesíteni tudnak.

Az utóbbi években a gazdasági mutatók javulásával megváltozott a bérlők és bérbeadók viszonya is. A korábbi bérlői piacot felváltotta a bérbeadói piac. A megnövekedett keresletet nem tudta lekövetni a kínálat, így jelentős mértékben csökkent az üres területek mennyisége, emelkedtek a bérleti díjak. Emiatt egyre gyakrabban előfordul, hogy a bérlők meglepődnek, amikor a szerződéseiket a korábbi kedvező kondíciókkal nem tudják meghosszabbítani, sőt számos esetben abba a nehéz helyzetbe kerülnek, hogy kénytelenek hirtelen új irodát keresni egy olyan piaci környezetben, ahol történelmi mélyponton van az üres irodaterületek aránya. 

Miért nem kötöttek a bérlők hosszabb távú szerződéseket a korábbi kedvező bérleti díjon? Talán azért nem, mert a budapesti piacon ilyen drasztikus változás még nem történt, ezért nem gondolták, hogy ilyen mértékben emelkednek a bérleti díjak, csökkennek az elérhető területek.

Jelenleg ötévesnél rövidebb szerződések elvétve vannak jelen a piacon, ez egyébként stabilitást biztosíthat mindkét fél részére. Az építőipar teljes kihasználtága miatt az iroda kialakítási (fit-out) költségek jelentősen megnövekedtek. Mivel egy előző bérleményi terület anyagainak újra felhasználási lehetősége minimális, ezért a teljes kialakítás költsége minimum egyéves bérletidíj tömegnek felel meg. Ennek megtérülése miatt a bérbeadói oldal számára az ötéves, vagy hosszabb szerződések váltak szükségessé. Mivel az ingatlanok értékét többek között a bérleti szerződések időtartama határozza meg, ezért a tulajdonosok továbbra is a hosszútávú szerződéseket preferálják hiszen ez kulcstényező lehet számukra a további fejlesztések szempontjából.

„A piaci viszonyokat megismerve a bérlői oldal el is fogadja ezeket a feltételeket. Kijelenthetjük, hogy a bérlők optimisták, míg korábban a terület visszaadás, most a leggyakoribb igény a bővülési terület megoldása a jövőre nézve. Emiatt igyekeznek olyan opciókat beépíteni a hosszútávú szerződésekbe, amivel a szerződés időtartama alatt, illetve a lejáratot követően a hosszabbítás mellett igényt tarthatnak további irodaterületekre. Ezáltal a cégvezetők hosszabb távon is biztosíthatják vállalatuk számára a problémamentes növekedést”. – fejtette ki Herédi Gábor, a Robertson Hungary irodabérbeadással foglalkozó tanácsadója.

A bérlő szemszögéből egy megfelelően kiválasztott irodahelyszín nagyban hozzájárul a munkaerő megtartásához, ezenkívül az ügyfelek is alapvetően kedvelik az állandóságot, amit a vállalatok életében egy stabil, látványosan kialakított székhely jól szemléltet. A bérlők számára mindenképp tanulságos, hogy a bérleti időtartam helyett inkább egyéb rugalmasságot építsenek be a szerződéseikbe.  A jelenlegi megváltozott bérbeadói piacon időben el kell kezdeni az irodakeresést, a szerződés lejárata előtt minimum másfél-két évvel.  Bérlőként érdemes figyelni arra is, hogy a tárgyalások során hosszabbítási, és bővülési opciókat is építsenek be az ötéves szerződésekbe is, amivel kedvező feltételeket és hosszútávú stabiltást tudnak elérni.

„A következő két évben révbe érő fejlesztések ismét felerősíthetik a versenyt a bérbeadói piacon, azonban a folyamatosan erősödő kereslet, illetve az építési költségek növekedése miatt nem számíthatunk bérleti díj csökkenésre a következő években sem. Ezért javasoljuk az irodát keresőknek, hogy időben lépjenek, így hozhatnak olyan kellően átgondolt döntést, amivel hosszútávon biztosíthatják a megfelelő irodakörnyezetet cégük, illetve munkavállalóik részére.” - zárja gondolatait Herédi Gábor.