• A Robertson életében tavaly jelentős változás történt. Tudom, hogy még kevés idő telt el, de mi az eddigi mérleg, illetve milyen volt 2021 a számotokra?

A 2021-es év sok tekintetben pozitív volt a számunkra. Július közepén közös vezetés alatt egyesült a két cég, így a portfoliónk olyan szolgáltatásokkal bővült mint az ingatlankezelés, projekt- és pénzügyi menedzsment, könyvelés, ingatlan átvilágítás, amely remekül kiegészíti a jelenlegi bérbeadási, tőkepiaci, értékbecslési és piacelemzési szolgáltatásainkat. A célunk az volt, hogy ügyfeleinket a sikeres bérbeadást követően is ki tudjuk szolgálni, illetve az ingatlankezelés által az ingatlanok életciklusának teljes egészét lefedhessük mind irodák, mind ipari ingatlanok valamint üzlethelyiségek tekintetében.

A két cég munkája tehát kiegészíti egymást, jelenleg is folytatunk közös projekteket, januártól immár közös székhelyen, a Váci úton. 2021 negyedik negyedévét – irodabérbeadás tekintetében – sikerült az élvonalban zárnunk a konkurens ügynökségi versenyben, amely egybeesett a Robertson Hungary 20. születésnapjával, így a pandémia ellenére egy sikeres évet zárhattunk.

• Milyen évre számítotok az irodapiacon?

2021-ben, az irodapiac összességében jobban teljesített, mint a megelőző évben. Az éves kereslet és a tranzakciók száma növekedett – az éves nettó bérbeadás 20%-kal haladta meg a 2020-as értéket ami biztató a 2022-es évre nézve. Ez a volumenváltozás nagyjából egybeesett az európai átlaggal. A szerződések átlagos mérete ugyanakkor továbbra is 10-20%-kal kisebb, mint a pandémia előtt megkötött ügyleteké, ami a home office néhol részleges, néhol állandó jellegű bevezetésének köszönhető. Az év második felében egyre több cég döntött az irodába való visszatérés mellett, mindazonáltal a korábbi, tisztán irodai munkavégzést több esetben felváltotta a hibrid modell, melynek következtében a cégek racionalizálták irodaigényeiket, és több alkalommal a piaci sztenderdnél rövidebb időtartamra szóló bérleti szerződések megkötésére törekedtek. 2020-ban – a válság eredményeként – megjelent és felerősödött az albérleti piac. 2021-ben növekedett a rövid időtartamra kínált területek mennyisége, ami több ízben egybeesett a bérlői igényekkel, ennek ellenére a regisztrált bérbeadási volumen nem tükrözte a 2020-as adatokat. A gazdasági teljesítmény növekedése és a magas átoltottsági szint kedvezni fog mind a bérlőknek, mind a befektetőknek. 

2021-ben a kínálati piac megtorpanását tapasztaltuk, főként az év végi csúszások következtében. Éves szinten összesen 44 455 m² irodaterületet adtak át, amely rendkívül alacsonynak számít, mivel utoljára 2013-ban regisztrálhattunk ennél kisebb éves kínálatot. 2022-ben azonban rekordmennyiségű új átadás várható, melynek következtében a budapesti irodaállomány mérete átlépi a 4 millió m²-t.

• Visszaköltöznek a cégek vagy beállnak hibrid munkavégzésre? Mely trendek a legmarkánsabbak?

A járvány megjelenése előtt, a dinamikusan növekvő gazdasági és irodapiaci mutatók pozitív kilátásokat vetítettek előre a 2020-as évre nézve, azonban a pandémia kirobbanása áthúzott minden korábbi számítást. Több vállalkozás a home office bevezetése mellett döntött, és a nagyobb horderejű kérdéseket mint a költözés, későbbre halasztották. A legtöbb esetben a meglévő bérleti szerződések meghosszabbítását választották, az új bérleti szerződések esetében pedig megfigyelhető volt a tranzakciók átlagos méretének csökkenése, így az 1000 m² alatti szerződések dominálták mind a 2020-as, mind a 2021-es évet. Az elhúzódó válsághelyzet következtében számos cég döntött amellett, hogy visszaadja a korábban bérelt területét, és a teljes dolgozói állományát áthelyezi home office-ba. Azokban az esetekben, ahol hosszútávú bérleti szerződések vannak érvényben, néhány vállalat – a bérleti díjak megtakarítása céljából – a bérelt irodaterület egy részének vagy egészének albérletbe adása mellett döntött.

2021-ben a hibrid modellre való berendezkedés vált dominánssá, amely 2022-ben tovább folytatódik. A járványhullámok folyamatos felerősödése miatt az elsődleges cél a biztonságos munkavégzés megteremtése, ezért azon cégek is a home office heti néhány napos bevezetése mellett döntöttek, ahol korábban ez egyáltalán nem merült fel opcióként. Az otthoni munkavégzés lehetősége ezzel egyetemben az álláskeresők egyik legfőbb motivációs tényezői között is helyet kapott, ami szintén ennek beillesztésére ösztönzi a cégvezetőket. Felméréseink szerint – a járvány-időszakot követően – hetente két nap otthoni környezetben töltött munka lenne az ideális a munkavállalók számára, amely biztosítja a rugalmasságot, a hatékonyságot, ugyanakkor a cég iránti elköteleződést is fenntartja. A vállalatok jellemzően ezen szempontok alapján alakítják ki/át irodatereiket is. A dolgozók inkább elszeparálódnak, vagy shared desk rendszert alakítanak ki, míg a közösségi tér tágasabbá válik.

A járvány-helyzet egyúttal rávilágított arra is, hogy az iroda az a terület, ahol a kollégák találkozhatnak, kooperálhatnak, továbbá a céghez való kötődést is ez a közös tér biztosítja, így az irodákra vonatkozó igény nem tűnik el, azonban az időközben kialakult tapasztalatok és egyedi elvárások döntik majd el, hogy valójában mekkora területre lesz szüksége egy cégnek. A távmunka elterjedése miatt csökkenhet a bérlők irodaigénye, ugyanakkor a távolságtartás növeli majd az egy főre eső irodaterület méretét. Összességében úgy gondoljuk, hogy nem lesz jelentősen kisebb a bérlők által igényelt irodaterület, és a csúcstechnológiás, zöld irodákra vonatkozó szükséglet továbbra is fennmarad.

• 10% felett várható az üresedési ráta – a teljes piacra vetítve. Ez jó? Véleményed szerint meddig egészséges az emelkedés? Van-e egyáltalán „megfelelő” szint?

A kihasználatlansági ráta a teljes budapesti irodapiacon, 2021-ben 9,2% volt, ami éves összehasonlításban csupán 10 bázispontos emelkedést jelent. Az európai üresedési arány ennél alacsonyabb (7,3%), ugyanakkor itt nagyobb (50 bázispontos) növekedés volt tapasztalható.

Előrejelzéseink szerint a budapesti irodapiacon, 2022-ben 10% fölötti kihasználtalansági rátával kell kalkulálni ami elsősorban az új évre átcsúszott, illetve tervezett átadások magas volumenének és az előbérletek viszonylag alacsony arányának köszönhető. A növekedés már az első negyedévben megmutatkozik, azonban az év folyamán várható magasabb bérlői aktivitás valamelyest kiegyenlíti majd ezt az arányt. 10% fölötti üresedést utoljára 2015-ben tapasztaltunk, azonban ez az érték még „egészségesnek” mondható az irodapiacon.

• Miként változtak, illetve változnak a bérlői elvárások az utóbbi néhány évben? Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?

A home office, a digitalizáció és az ESG alapú gondolkodás egyre nagyobb térnyerésével a vállalati kultúra és a munkavállalók szokásai átalakultak. Ahogyan korábban is említettük, egyre inkább a hibrid modell elterjedésének irányába tartunk, ami arra sarkallja a fejlesztőket, hogy új megoldásokat találjanak a bérlők számára. A co-working irodák megszületését épp ez az igény váltotta ki, ugyanakkor a hazai piacon ez a szolgáltatás még nem tudott teljes mértékben kibontakozni, sikereket elérni. A saját részre bérelt iroda elve még mindig uralkodó – a cégek ennek keretében kívánnak egyedi és újszerű megoldásokat alkalmazni – pl. munkaállomás foglalására alkalmas rendszerek bevezetésével, innovatív és fenntartható módszerek beillesztésével.