Hírek / Robertson: a bérlők sokkal körültekintőbbekké váltak

Robertson: a bérlők sokkal körültekintőbbekké váltak

2023.11.14.

Robertson: a bérlők sokkal körültekintőbbekké váltak

Mikor várható érzékelhető fellendülés az ingatlanpiacon? Mit terveznek a befektetők? Normális-e, hogy akár egy év is eltelik egy bérlői szerződés aláírásáig, és kell-e aggódni az üresedési ráta emelkedése miatt? – egy sor izgalmas kérdés, amelyekre Herédi Gábor, irodabérbeadásért felelős szenior tanácsadó, Szőke Viktória, irodabérbeadásért felelős tanácsadó és Kiss Anna, a cég marketinges és ingatlanpiaci elemző munkatársa válaszolt.

  • Nemrég láttak napvilágot a harmadik negyedéves irodapiaci adatok. Hogyan látjátok a keresleti adatokat?

A budapesti irodapiac 2023 harmadik negyedéves kereslete túlszárnyalta az előzetes várakozásokat. Az idei év eddigi két legnagyobb tranzakcióját regisztráltuk, ami pozitívan befolyásolta a bérbeadási mutatókat. A nettó kereslet csaknem 50%-kal volt magasabb, mint a 2022 azonos időszakában mért volumen, ezen belül pedig főleg az új szerződéskötések domináltak, hiszen ez utóbbi mértéke csaknem háromszorosára növekedett a tavalyi év megegyező időszakához viszonyítva.

Összehasonlításképpen, nemzetközi partnerünk, a BNP Paribas Real Estate minden negyedévben megvizsgálja azon 31 európai ország adatait, amelyekkel együttműködést folytatnak. Ezek alapján – az előző évhez képest – a keresleti adatok átlagosan 21%-kal csökkentek az év első három negyedévében. Hazánkban éppen ellenkezőleg alakult a fenti bérbeadási mutató. A bruttó bérbeadás 15%-os, a nettó kereslet pedig 22%-os növekedést produkált az előző évhez mérve.

Ugyanakkor látható az is, hogy 2023 harmadik negyedévében az 500 négyzetméter alatti tranzakciók tették ki a teljes darabszám 62%-át. Ezért annak ellenére, hogy a negyedéves bérlői aktivitás biztatóan alakult, a jelenlegi gazdasági kilátások mellett igazi fellendülés csak lassan, a következő negyedévekben indulhat meg.

 

  • Nem nagyon van daru a városban, kevés az új fejlesztés, miközben az üresedési ráta lassan felfelé megy. Recesszió lesz az irodapiacon?

A piac mindig reagál az aktuális kihívásokra és igényekre, így recesszióra nem számítunk. A tapasztalatok is azt mutatják, hogy a korábbi nagy válságidőszakból is ki tudott lábalni az irodapiac. 2009-ben 20% fölötti volt a kihasználatlansági ráta, ami csak 5-6 év elteltével csökkent jelentősebb mértében. A 2023 harmadik negyedéves adatok alapján most 13,2%-on állunk, ami az év végéig nagy valószínűséggel tovább emelkedik, de ez a mutató még mindig egy egészséges tartományban mozog.

Valóban érzékelhető, hogy a mérsékelt kereslet és a negatív gazdasági kilátások miatt egyre kevesebb új fejlesztést indítanak. A folyamatban lévő projektek sok esetben megcsúsznak, vagy szüneteltetik ezeket, így a 2024-es volumen még magas lehet, viszont 2025-2026-ra már jóval csekélyebb adatokkal számolunk.

 

  • Ugyanez a téma egy kicsit másképpen: a napokban azt nyilatkozta egy ingatlanpiaci szakember, hogy akár egy év is eltelhet egy bérleti szerződés aláírásáig az első megtekintéstől számítva. Egyetértetek ezzel? Valóban lelassult a piac?

Az egy év nem feltétlen hosszú időtartam. Egy nagy bérlő esetében ennyi időre szükség is van ahhoz, hogy kényelmesen lehessen zárni egy tranzakciót. Azt viszont mi is tapasztaljuk, hogy a kisebb területigényű ügyfelek is mozgolódni kezdenek, akár egy évvel a bérleti szerződésük lejárta előtt. Egy pár évvel ezelőtt ez még egyáltalán nem volt szokványos. Az elmúlt időszak történéseinek (COVID, rezsiárak növekedése, háború) következtében, a bérlők sokkal körültekintőbbé váltak, jobban átgondolnak egy hosszútávú elköteleződést. Teljesen érthető, hogy megalapozott döntést szeretnének hozni, mielőtt jelzik esetleges hosszabbítási szándékukat a bérbeadójuk felé. Ez együtt jár azzal, hogy a bérbeadóval történő egyeztetéseket megelőzően vagy azzal egyidejűleg más bérbeadókkal is tárgyalásokat folytatnak.

 

  • Mi számít ma jövedelmező befektetésnek az ingatlanpiacon?

Az elmúlt évek kiemelkedő és megbízható piaci teljesítménye miatt a logisztikai ingatlanok iránt a legmagasabb a befektetői szándék, azonban az eladásra kínált épületek mennyisége – épp a fenti okok miatt – korlátozott. Befektetői szemmel vizsgálva, az energiahatékonysági, valamint az ESG szempontoknak megfelelő, új építésű, modern, A+ kategóriás zöld irodaházak számítanak a legjövedelmezőbb beruházásnak, hiszen ezek hosszútávon értékállóak maradhatnak az ingatlanpiacon.

Mindazonáltal a bizonytalan gazdasági és finanszírozási környezet óvatosságra inti a befektetőket. Az első három negyedéves befektetési adatokat vizsgálva a hozamszintek 100-120 bázisponttal lettek magasabbak, a volumen Magyarországon 18%-kal, míg Európai szinten 55%-al maradt el a tavalyi év azonos időszakához képest, tehát látható, hogy a befektetők most sokkal óvatosabbak, kivárnak.

 

  • Bérlői oldalról mi most a legfontosabb szempont egy irodaterület bérbe vételénél? ESG? Energiahatékonyság? Mi a Ti válaszotok az energiaárak növekedésére? Vagy ez csak egy mumus volt, nem is olyan rossz a helyzet?

A bérlői oldal számára továbbra is a legfontosabb, hogy az időközben megváltozott iroda használati szokásaiknak megfelelő bérleményt találjanak. A kínált bérleti díjon, illetve az üzemeltetési költség mértékén és tartalmán túl már mindenki kiemelten érdeklődik az adott épület energiahatékonyságáról, a válság során alkalmazott megoldásokról, azonban az aktuális energiaárak nem feltétlenül befolyásolják a döntéshozást. Több cég számára egyre inkább előtérbe kerülnek az ESG szempontok. Bár egyelőre a többségre még nem ez a jellemző, a következő években ez a szemlélet várhatóan jobban el fog terjedni.

 

  • Mi a helyzet a futamidővel? A bérbeadók ragaszkodnak az ötéves periódushoz, a bérlők szeretnének rövidebb futamidőre szerződre. Miként lehet kompromisszumot kötni?

Banki finanszírozású új fejlesztések esetében a bérbeadók nem tudnak eltekinteni a minimum öt éves futamidőtől. A kialakítási költségek is olyan magasak, hogy nem érné meg egy 3 éves szerződést aláírniuk. Ugyanakkor az öt év futamidejű elköteleződés a gazdasági kockázatok, illetve lassulás miatt nem minden esetben vállalható a cégek számára. Éppen ezért egyre több bérlő részéről igény a kilépési opció bérleti szerződésbe foglalása, amit pl. a 3. év végén lehet érvényesíteni. Ez általában együtt jár a kialakítási hozzájárulás és bérleti díj mentes hónapok időarányos visszafizetésével, ám ettől függetlenül egy népszerű, kompromisszumos megoldást jelent.

 

  • A szolgáltatott irodák lehetnek az egyik lehetséges válasz a fenti kérdésre?

Az utóbbi évek válságai miatt a bérlők egyre óvatosabbak lettek, és sokkal több szempontot mérlegelnek, mint korábban. Fontos szempont a működési költségek racionalizálása, a rugalmasság megteremtése, ezeket pedig a szolgáltatott irodák garantálni tudják. A kisebb cégek számára már a költözésből adódó kiadások (pl. a magas kiépítési költségek) is megterhelőek lehetnek, így előnyös megoldást jelent egy megfelelő funkciókkal és dizájnnal előre kialakított iroda. Továbbá a szolgáltatott iroda rövidtávú elköteleződést tesz lehetővé, ami egy kisebb cég számára kiemelt szempont lehet a jelenlegi gazdasági környezetben.

Az előnyök ellenére azonban úgy gondoljuk, hogy egy hosszabb ideje tevékenykedő, nagyobb méretű vállalkozás a hagyományos irodabérlet mellett marad, és egy jó lokációban elhelyezkedő, a saját arculatának, igényeinek megfelelő iroda kialakítására fog törekedni.

Forrás: Irodakereső & Robertson

2023.11.14.
Tetszett a cikk? Ossza meg másokkal is!

Confidentiality

The information within this introduction is confidential. The information cannot be fully or partly reproduced, used or passed to anyone without the prior written approval of Robertson Hungary Kft. Neither this brochure, nor any of the details contained herein constitute part of a formal offer and all data should be considered for purposes of information only. Robertson Hungary is not responsible for any loss, material or otherwise, resulting from use of this information.

Prices do not include VAT!