• Nemrég láttak napvilágot a harmadik negyedéves irodapiaci adatok. Hogyan látjátok a keresleti adatokat?

A budapesti irodapiac 2023 harmadik negyedéves kereslete túlszárnyalta az előzetes várakozásokat. Az idei év eddigi két legnagyobb tranzakcióját regisztráltuk, ami pozitívan befolyásolta a bérbeadási mutatókat. A nettó kereslet csaknem 50%-kal volt magasabb, mint a 2022 azonos időszakában mért volumen, ezen belül pedig főleg az új szerződéskötések domináltak, hiszen ez utóbbi mértéke csaknem háromszorosára növekedett a tavalyi év megegyező időszakához viszonyítva.

Összehasonlításképpen, nemzetközi partnerünk, a BNP Paribas Real Estate minden negyedévben megvizsgálja azon 31 európai ország adatait, amelyekkel együttműködést folytatnak. Ezek alapján – az előző évhez képest – a keresleti adatok átlagosan 21%-kal csökkentek az év első három negyedévében. Hazánkban éppen ellenkezőleg alakult a fenti bérbeadási mutató. A bruttó bérbeadás 15%-os, a nettó kereslet pedig 22%-os növekedést produkált az előző évhez mérve.

Ugyanakkor látható az is, hogy 2023 harmadik negyedévében az 500 négyzetméter alatti tranzakciók tették ki a teljes darabszám 62%-át. Ezért annak ellenére, hogy a negyedéves bérlői aktivitás biztatóan alakult, a jelenlegi gazdasági kilátások mellett igazi fellendülés csak lassan, a következő negyedévekben indulhat meg.

• Nem nagyon van daru a városban, kevés az új fejlesztés, miközben az üresedési ráta lassan felfelé megy. Recesszió lesz az irodapiacon?

A piac mindig reagál az aktuális kihívásokra és igényekre, így recesszióra nem számítunk. A tapasztalatok is azt mutatják, hogy a korábbi nagy válságidőszakból is ki tudott lábalni az irodapiac. 2009-ben 20% fölötti volt a kihasználatlansági ráta, ami csak 5-6 év elteltével csökkent jelentősebb mértében. A 2023 harmadik negyedéves adatok alapján most 13,2%-on állunk, ami az év végéig nagy valószínűséggel tovább emelkedik, de ez a mutató még mindig egy egészséges tartományban mozog.

Valóban érzékelhető, hogy a mérsékelt kereslet és a negatív gazdasági kilátások miatt egyre kevesebb új fejlesztést indítanak. A folyamatban lévő projektek sok esetben megcsúsznak, vagy szüneteltetik ezeket, így a 2024-es volumen még magas lehet, viszont 2025-2026-ra már jóval csekélyebb adatokkal számolunk.

• Ugyanez a téma egy kicsit másképpen: a napokban azt nyilatkozta egy ingatlanpiaci szakember, hogy akár egy év is eltelhet egy bérleti szerződés aláírásáig az első megtekintéstől számítva. Egyetértetek ezzel? Valóban lelassult a piac?

Az egy év nem feltétlen hosszú időtartam. Egy nagy bérlő esetében ennyi időre szükség is van ahhoz, hogy kényelmesen lehessen zárni egy tranzakciót. Azt viszont mi is tapasztaljuk, hogy a kisebb területigényű ügyfelek is mozgolódni kezdenek, akár egy évvel a bérleti szerződésük lejárta előtt. Egy pár évvel ezelőtt ez még egyáltalán nem volt szokványos. Az elmúlt időszak történéseinek (COVID, rezsiárak növekedése, háború) következtében, a bérlők sokkal körültekintőbbé váltak, jobban átgondolnak egy hosszútávú elköteleződést. Teljesen érthető, hogy megalapozott döntést szeretnének hozni, mielőtt jelzik esetleges hosszabbítási szándékukat a bérbeadójuk felé. Ez együtt jár azzal, hogy a bérbeadóval történő egyeztetéseket megelőzően vagy azzal egyidejűleg más bérbeadókkal is tárgyalásokat folytatnak.

• Mi számít ma jövedelmező befektetésnek az ingatlanpiacon?

Az elmúlt évek kiemelkedő és megbízható piaci teljesítménye miatt a logisztikai ingatlanok iránt a legmagasabb a befektetői szándék, azonban az eladásra kínált épületek mennyisége – épp a fenti okok miatt – korlátozott. Befektetői szemmel vizsgálva, az energiahatékonysági, valamint az ESG szempontoknak megfelelő, új építésű, modern, A+ kategóriás zöld irodaházak számítanak a legjövedelmezőbb beruházásnak, hiszen ezek hosszútávon értékállóak maradhatnak az ingatlanpiacon.

Mindazonáltal a bizonytalan gazdasági és finanszírozási környezet óvatosságra inti a befektetőket. Az első három negyedéves befektetési adatokat vizsgálva a hozamszintek 100-120 bázisponttal lettek magasabbak, a volumen Magyarországon 18%-kal, míg Európai szinten 55%-al maradt el a tavalyi év azonos időszakához képest, tehát látható, hogy a befektetők most sokkal óvatosabbak, kivárnak.

• Bérlői oldalról mi most a legfontosabb szempont egy irodaterület bérbe vételénél? ESG? Energiahatékonyság? Mi a Ti válaszotok az energiaárak növekedésére? Vagy ez csak egy mumus volt, nem is olyan rossz a helyzet?

A bérlői oldal számára továbbra is a legfontosabb, hogy az időközben megváltozott iroda használati szokásaiknak megfelelő bérleményt találjanak. A kínált bérleti díjon, illetve az üzemeltetési költség mértékén és tartalmán túl már mindenki kiemelten érdeklődik az adott épület energiahatékonyságáról, a válság során alkalmazott megoldásokról, azonban az aktuális energiaárak nem feltétlenül befolyásolják a döntéshozást. Több cég számára egyre inkább előtérbe kerülnek az ESG szempontok. Bár egyelőre a többségre még nem ez a jellemző, a következő években ez a szemlélet várhatóan jobban el fog terjedni.

• Mi a helyzet a futamidővel? A bérbeadók ragaszkodnak az ötéves periódushoz, a bérlők szeretnének rövidebb futamidőre szerződre. Miként lehet kompromisszumot kötni?

Banki finanszírozású új fejlesztések esetében a bérbeadók nem tudnak eltekinteni a minimum öt éves futamidőtől. A kialakítási költségek is olyan magasak, hogy nem érné meg egy 3 éves szerződést aláírniuk. Ugyanakkor az öt év futamidejű elköteleződés a gazdasági kockázatok, illetve lassulás miatt nem minden esetben vállalható a cégek számára. Éppen ezért egyre több bérlő részéről igény a kilépési opció bérleti szerződésbe foglalása, amit pl. a 3. év végén lehet érvényesíteni. Ez általában együtt jár a kialakítási hozzájárulás és bérleti díj mentes hónapok időarányos visszafizetésével, ám ettől függetlenül egy népszerű, kompromisszumos megoldást jelent.

• A szolgáltatott irodák lehetnek az egyik lehetséges válasz a fenti kérdésre?

Az utóbbi évek válságai miatt a bérlők egyre óvatosabbak lettek, és sokkal több szempontot mérlegelnek, mint korábban. Fontos szempont a működési költségek racionalizálása, a rugalmasság megteremtése, ezeket pedig a szolgáltatott irodák garantálni tudják. A kisebb cégek számára már a költözésből adódó kiadások (pl. a magas kiépítési költségek) is megterhelőek lehetnek, így előnyös megoldást jelent egy megfelelő funkciókkal és dizájnnal előre kialakított iroda. Továbbá a szolgáltatott iroda rövidtávú elköteleződést tesz lehetővé, ami egy kisebb cég számára kiemelt szempont lehet a jelenlegi gazdasági környezetben.

Az előnyök ellenére azonban úgy gondoljuk, hogy egy hosszabb ideje tevékenykedő, nagyobb méretű vállalkozás a hagyományos irodabérlet mellett marad, és egy jó lokációban elhelyezkedő, a saját arculatának, igényeinek megfelelő iroda kialakítására fog törekedni.

Forrás: Irodakereső & Robertson